اسـاسنــامــه

اساسنامه مجتمـع مسکونی فـردوس

فصل 1- کلیــــــــات

ماده 1 - نام مجتمـع :

مجتمع مسکونی فردوس که دراین اساسنامه به اختصار مجتمع نامیده میشود مطلقاغیر انتفاعی وغیر سیاسی بوده واز شرکت کلیه ساکنین (مالک یانماینده قانونی آن )تشکیل میگردد.

ماده2 - حوزه عملیـات :

حوزه عملیات مجتمع محدوده آپارتمان فردوس وکلیه مشاعات وتاسیسات رفاهی اجتماعی مسکونی که بنحوی منطبق باحقوق مالکین طبق قانون تملک آپارتمانها بوده وتابع مقررات دولت جمهوری اسلامی ایران میباشد.

ماده 3 - مرکـز اصلی مجتمع :

مرکز اصلی مجتمع واقع در شهر شیراز- شهرک گلستان – بلوار علامه امینی – خیابان بوستان – مجتمع مسکونی فردوس

ماده 4 - مـدت :

مدت مجتمع نامحدود میباشد.

ماده 5 – رعایت مفاد اساسنامه

 کلیه ساکنین یانمایندگان قانونی آنها ملزم به رعایت این اساسنامه ومنضمات آن میباشند.

فصل دوم - هدف مجتمـع:

ماده 6-هدف مجتمع ایجاد محیط مناسب زندگی وارتقاءحسن تفاهم دوستی برابری وبرادریبین کلیه ساکنین وانجام امور رفاهی خدماتی وسرپرستی نظارت آپارتمانهابه بهترین وجه وکمترین هزینه.

بطورخلاصه امنیت – توسعه ونگهداری شاخصهای هدف مجتمع میباشد.

فصل سوم - ارکـــــان مجتمــع:

ماده 7- ارکان مجتمع عبارت است از:

1- مجمع عمومی (عادی وفوق العاده)

2-هیئت امنا ( مدیربلوکها)

3- هیئت مدیره

4- مدیراجرایی

6- بازرس

7- حسابدار

ماده 8- مجمع عمومی بلوکهــا

مجمع عمومی بلوک بطورماهانه ازگردهمایی مالکین ونماینده قانونی آنها (اعم ازمستاجر یاغیرآن)دردفترمجتمع تشکیل میگردد.

(درمواقعی که هیت مدیره یا20درصدساکنین لازم بدانندمجمع عمومی فوق العاده ازطرف هیت مدیره تشکیل خواهدشد).

ماده 9- اعلام تشکیل مجمع عمومی

اعلام تاریخ تشکیل مجمع عمومی ودستورجلسه 10 روز قبل بوسیله اطلاع درتابلوهای اعلانات هربلوک انجام خواهد شد.

ماده 10 – اداره جلسه مجمع عمومی

اداره جلسه مجمع عمومی بارئیس هیئت مدیره ، یک نفرمنشی ودونفرناظرخواهدبود.

ماده 11 – مجمع عمومی فوق العاده :

در مواقعی که هیئت مدیره و یا 20% از ساکنین هر بلوک لازم بدانند، مجمع عمومی فوق العاده آن بلوک از طرف هیئت مدیره تشکیل خواهد شد. نحوهی دعوت و حد نصاب مجمع عمومی فوق العاده عیناً مانند مجمع عمومی عادی می باشد.

الف_ تصمیمات و مصوبات مجمع عمومی با اکثریت آرا معتبر خواهد بود.( 1+50%  )

تبصره : جلسات مجمع عمومیبا حضور نمایندگان اکثریت بیش از نصف به علاوه یک ساکنین واحدهای مسکونی که که بوسیله ریئس جلسه اعلام میگردد ، رسمیت خواهد یافت . در صورتیکه تعداد شرکت کنندگان به حد نصاب نرسد برای بار دوم به فاصله ده روز دعوت مجدد یه عما خواهد آمد و تصمیمات جلسه و مصوبات آن با اکثریت عده حاضر معتبر می باشد.

ب_از مذاکرات و تصمیمات مجمع عمومی صورت جلسه تنظیم و بوسیله رئیس جلسه ، ناظران و منشی منتخب همان جلسه امضاء و به هیئت مدیره ابلاغ خواهد گردید.

تبصره 1 : لیست اسامی حاضرین در جلسه تهیه و به امضاء شرکت کنندگان خواهد رسید و در آخر جلسه بوسیله رئیس و منشی و ناظران تایید میگردد.

تبصره 2 : تصمیمات مجمع عمومی ظرف مدت ده روز از تاریخ دریافت از مسئولین جلسه به کلیه ساکنین اعم از شرکت کنندگان یا غایبین از طرف هیئت مدیره بصورت درج در تابلو اعلانات بلوک ابلاغ میگردد.

پ_ بحث خارج از دستور جلسات در مجمع عمومی ممنوع میباشدو رئیس جلسه مجتمع میتواند برابر مقررات قانونی به اشخاص خاطی برخورد نماید.

ج_مصوبات مجمع عمومی مطابق مقررات و مفاد اساسنامه نسبت به کلیه ساکنین اعم از حاضر و عائب نافذ و لازم الاجرا میباشد

ماده12 - اختیارات هیئت مدیـــره:

1- استخدام و اخراج مستخدمین مجتمع به پیشنهاد مدیر اجرایی.

2- جلوگیری از هر گونه اقدامی که برای حفظ زیبایی و بهداشت و آرامش و آسایش ساکنین مضر باشد و دعوت ساکنین به همکاری.

3- پرداخت کلیه هزینه ها و حقوق مستخدمین با امضاء رئیس هیئت مدیره و مدیر مالی.

4- استخدام مدیر اجرایی از بین مالکین یا ساکنین یا خارج از از مجتمع برای مدتی که لازم بداند. تعیین حقوق و تکالیف وی و همچنین تصمیم گیری در مورد خاتمه دادن به خدمت مدیر اجرایی.

5- اقامه دعوی حقوقی و جزایی و شکایت مربوط به مجتمع مسکونی فردوس شیراز و مراجع اداری و انتظامی و قضایی و انتخاب وکیل جهت پیگیری موارد ذکر شده.

6- پیشنهاد هزینه های بالغ بر ده میلیون ریال که در بودجه سالیانه پیش بینی نشده است،به مجمع نمایندگان بلوک ها جهت تصویب.

7- رسیدگی به تعیین هزینه عمومی مشترکات و تعیین سهم واحدهای مسکونی.

8- در صورت وقوع حادثه رئیس هیئت مدیره به نمایندگی مالکین مجتمع خسارات وارده را از شرکت بیمه مطالبه و پس از دریافت در حساب بانکی مجتمع واریز وبانظر هیئت مدیره به مصرف تعمیر قسمت های آسیب دیده می رساند.

9- تهیه وتصویب آئین نامه های داخلی.

10- خرید واجاره اموال منقول وغیرمنقول مجتمع پس ازتصویب مجمع عمومی.

11- اشراف واطلاع کامل ازکلیه امورجاری مجتمـع

ماده 13 - وظایف واختیارات رئیس هیئت مدیـره:

1- رسیدگی به امورمالی و اداری مجتمع وتشریفات قانونی حفظ وتنظیم فهرست دارائیهای مجتمع وتنظیم بودجه وتعیین وپرداخت حقوق واضافه کارو تنبیه وتشویق پرسنل و انجام هزینه هاورسیدگی به محاسبات .

2- پیگیری ونحوه اجرای آیین نامه های داخلی.

3- اجرای تصمیمات مجامع عمومی.

4- پیگیری اداء دیون و وصول مطالبات.

5- عقد هرگونه قرارداد با شرکتها،بانکها،ادارات و اشخاص (‌باتصویب اعضاء هیئت مدیره).

7- خرید و اجاره  ماشین آلات به طور کلی وسایل مورد نیاز مجتمع تا سقف ده میلیون ریال.

8- افتتاح یک حساب جاری ثابت در بانکهای داخلی کشور به نام مجتمع،صدور چک و پرداخت هزینه های مجتمع.

9- قطع و فصل دعاوی داخلی ساکنین مجتمع پس ازارائه گزارش مدیراجرایی وسعی درحل اختلاف موجودودرنهایت ارجاع به مراجع ذیصلاح.

اختیارات فوق جنبه محدودیت نداشته و هر تصمیمی را که هیئت مدیره جهت پیشرفت مجتمع اتخاذ نماید معتبر می باشد..

ماده 14- شرح وظایف مدیـر اجرایــی:

وظایف مدیر اجرایی به عنوان رئیس اجرایی مجتمع عبارت است از: (مدیر اجرایی با سپردن ضمانت کتبی <سفته>به بازرسان مشغول به کار می شود).

1- اجرای مصوبات هیئت مدیره طبق مفاد اساسنامه.

2- نظارت بر حسن انجام کار شرکت های طرف قرارداد طبق مفاد قراردادهای منعقده.

3- پیشنهاد عزل و نصب کارکنان به هیئت مدیره.

4- پیش بینی قطعات یدکی و مواد مصرفی مورد نیاز و گزارش آن به هیئت مدیره مجتمع.

5- بازدید از تاسیسات و مشاعات و بلوک ها به منظور رفع معایب.

6- مراجعه به ادارات مختلف درصورت نیاز وپیگیری.

7- ارسال اضهارنامه به ساکنین بدحساب مجتمع وپیگیری موضوع تاحصول نتیجه(براساس نظرهیئت مدیره).

9- اجرای دستورقطع انشعاب ساکنین بدهکار(شارژ وغیره) مجتمع طبق ضوابط ودستورالعمل هیئت مدیره.

10- پرداخت به موقع کلیه تعهدات مالی مجتمع (قبوض وغیره) پس ازتامین اعتبار.

11- پرداخت فاکتورتاسقف پانصدهزارریال (پنجاه هزارتومان) و بالغ برآن با تائید رئیس هیئت مدیره.

12- تنظیم وضعیت حضور و غیاب پرسنل وارائه آن به هیئت مدیره ومدیرمالی مجتمع درپایان هرماه.

12- تعهدات خارج از وظایف واختیارات مدیراجرایی تعهد شخصی وی محسوب می گردد ومجتمع هیچگونه مسئولیتی نخواهد داشت.

13- برآورد هزینه کل سالیانه بلوک های مجتمع به صورت جداگانه و ارائه آن به هیئت مدیره و نماینده بلوک به صورت مکتوب.

          تبصره : درصورتیکه مدیراجرایی استعفاء داد ویا به هرعللی از انجام وظیفه معذورگردد تاانتساب مدیراجرایی جدید(حداکثر30روز)باانتخاب هیئت مدیره یکی ازاعضاء هیئت مدیره بطور موقت بعنوان جانشین مدیراجرایی انجام وظیفه نماید.

14- ارائه گزارش هفتگی وضعیت مجتمع به هیئت مدیره.

ماده 15- شرح وظایف بازرســـان :

وظایف بازرسان عبارت است از:

1- نظارت بر نحوه کار و فعالیت هیئت مدیره و مدیر اجرایی و مدیر مالی،تا در صورت مشاهده خلاف یا سهل انگاری مسائل را کتبا به رئیس هیئت مدیره گزارش نماید.

2- بررسی صورت دارایی ها و صورت حساب ها و اسناد و عملکرد هیئت مدیره به طور متناوب.

3- بررسی بیلان و ترازنامه سالیانه به طوریکه دو هفته قبل از تشکیل مجمع عمومی نمایندگان بلوک ها،گزارش سالیانه خود را به رئیس هیئت مدیره تسلیم نموده تا در مجمع عمومی نمایندگان بلوکها مطرح گردد.

4- بازرسان می توانند بدون داشتن حق رای در جلسات هیئت مدیره شرکت کنند.

ماده 16- شرح وظایف حسابدار:

وظایف حسابدار(با سپردن ضمانت نامه < سفته> به بازرس مشغول به کار می شود)عبارت است از:

1- جمع آوری حق شارژ واحدها و واریز به حساب جاری مجتمع و پیگیری مطالبات معوقه .

          *** نحوه جمع آوری شارژ( الف – مراجعه حضوری ساکنین مجتمع به حسابداربا توجه به زمان ومکان تعیین شده  ب – درصورت عدم مراجعه ساکنین : یادآوری واخطار تلفنی ـ اخطارکتبی درب منزل بدهکار با تایید رئیس هیئت مدیره و اعلام به مدیراجرایی جهیت پی گیریهای بعدی  ).

2- تنظیم حساب دریافت و پرداخت و ذخایر مالی هر بلوک و ثبت در دفاتر مربوطه.

3- تنظیم اسناد و دفاتر مالی طبق اصول پیشرفته حسابداری.

4- تهیه و تنظیم گزارشات مالی طبق اصول حسابداری.

5- تهیه وتنظیم گزارش دریافت وپرداخت هرماه به رئیس هیئت مدیره وبازرس مجتمع.

6- تهیه وتنظیم گزارش مالی مجتمع هرسه ماه یکباربه رئیس هیئت مدیره و بازرس مجتمع.

ماده 17 – وظایف نمایندگان بلوک هـا:

وظایف نمایندگان بلوک عبارت است از :

1- ارتباط دائم بین ساکنین و هیئت مدیره و همچنین همکاری با مدیر اجرایی.

2- سعی در ایجاد محیط مناسب زندگی و ایجاد حسن همکاری بین ساکنین مجتمع.

3- گوشزد نمودن مسائلی که بر خلاف عرف و آداب زندگی آپارتمانی و مجتمع مسکونی می باشد به ساکنین.

4- بازدید متناوب از مشاعات بلوک ها و پشت بام ها جهت بررسی مشکلات و انتقال به مدیریت اجرایی.

5- فعالیت مستمر بر اساس برنامه مشخص شده هیئت مدیره و حضور دائم در تمامی جلسات مجمع نمایندگان بلوک ها.

6- دریافت گزارشات دوره ای(ماهیانه یا دو ماهه)بلوک خود و بررسی مدارک پرداخت و دریافت مربوطه و در نهایت تایید یا رد آن.

فصل چهارم - مقـررات مالـــی:

ماده 18

کلیه وجوه مسکونی آپارتمان های مجتمع فردوس اعم از سرمایه اولیه و کمکهای مالی اشخاص حقیقی و حقوقی در حساب جاری به نام مجتمع در یکی از بانک های داخلی دولتی کشور افتتاح و حساب بلوک های مجتمع به صورت جداگانه در دفاتر منظم مالی و رایانه که توسط حسابدار نهیه و تنظیم می گردد نگهداری خواهد شد.

حق برداشت از حساب فوق طی امضاء رئیس هیئت مدیره و مدیرمالی (حسابدارمجتمع) و مهر مجتمع معتبر خواهد بود.

تبصره 1 - هر بلوک باید دارای حساب جداگانه نزد حسابدار باشد و حسابدار موظف است به صورت دوره ای(ماهانه یا دو ماهه)وضعیت درآمد و هزینه بلوک را به تفکیک واحدها به استناد قراردادها و فاکتورهای معتبر به نماینده بلوک اعلام نماید.   

تبصره 2 - کلیه فاکتورها بایستی دارای تاریخ ومهر فروشنده و تاریخ ونام و نام خانوادگی خریدار باشد و کلیه فاکتورهاباید به تایید رئیس هیئت مدیره برسد.(ضمنا کلیه فاکتورها می بایست بدون مخدوش بودن وقلم خوردگی باشد).

ماده 19- مبلغ سه میلیون ریال وجه نقد به عنوان تنخواه گردان در اختیار مدیر اجرایی خواهد بود که مبلغ فوق پس از تایید رئیس هیئت مدیره تسویه حساب و مجددا احیا می شود.

کلیه مبالغ بیش از سه میلیون ریال به وسیله چک پرداخت می گردد.

ماده 20- هزینه های غیر جاری از قبیل نصب نرده،تابلوها،تجهیزات ایمنی و حفاظتی و غیره با پیشنهادات واصله از طریق مدیر اجرایی و تصویب هیئت مدیره قابل انجام می باشد.

ماده 21 - خرید اجناس و وسایل و انعقاد هر نوع قرارداد تا میزان یک میلیون ریال بدون استعلام بها و بیش از این مبلغ تا میزاد ده میلیون ریال از طریق استعلام بها مجاز خواهد بود و مازاد بر این مبلغ از طریق مناقصه انجام خواهد گرفت.

ماده 22- هیئت مدیره باید روشی را در مصرف اعتبارات اتخاذ نماید که حداقل هر ساله پنج درصد از درآمدهای سالیانه مجتمع را جهت تعمیرات اساسی دستگاه های فنی و استهلاکی ساختمان ها تحت عنوان اندوخته تعیین و با تصویب هیئت مدیره مورد استفاده قرار گیرد.

ماده 23- هیئت مدیره مکلف است تمامی ساختمان های مجتمع را اعم از آپارتمان ها،پارکینگ ها،انبارها و قسمتهای مشاع و تاسیسات را در مقابل آتش سوزی و انفجار و صاعقه کلا بیمه نماید.حق بیمه و هزینه های مربوطه از اعتبارات مجتمع پرداخت می گردد.

ماده 24 - کلیه هزینه های  مجتمع نام هزینه نگهداری ماهیانه هر آپارتمان محاسبه و از مالکین و ساکنین بطور ماهیانه دریافت میشود.

تبصره1:کلیع ساکنین ملزم به پرداخت هزینه نگهداری ماهیانه مصوبه مجمع عمومی میباشند.

تبصره2: هزینه نگهداری ماهیانه ازطرف ساکنین هر ماه از اول ماه به مدت ده روز به جز ایام تعطیل به حساب مجتمع واریز یا به  حسابدار مجتمع تسلیم و رسید دریافت خواهد گردید. در پرداخت هزینه نگهداری ماهیانه به استناد ماده 10 اصلاحی قانون تملک آپارتمان ها به شرح زیر اقدام خواهد شد.

ماده 10 اصلاحیه شورای انقلاب  :

در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیریا هیئت مدیره به وسیله اظهار نامه با ذکر مبلغ بدهی و ریز صورت آن مطالبه میشود. هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر اجرایی یا هیئت مدیره میتواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات ، از دادن خدمات مشترک از قبیل  شوفاژ،تهویه مطبوع، آبگرم،گاز،برق،و خدمات عمومی به او خودداری کنندودر صورتیکه مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننمایند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر اجرایی یا هیئت مدیره برای وصول وجه مذبور طبق مقررات اجرایی اسناد رسمی صورت خواهد گرفت . در هر حال مدیر اجرایی یا هیئت مدیره موظف میباشند به محض  وصول وجه مورد مطالبه برقراری مجدد خدمات مشترک فوری اقدام نمایند.

ماده 25- کلیه ساکنین ملزم به پرداخت هزینه نگهداری ماهیانه مصوبه مجمع عمومی می باشند.در صورت عدم پرداخت تا مدت یک ماه اخطار کتبی و سپس طبق مقررات مجتمع برخورد قانونی می گردد.

فصل پنجم – وظایف ساکنین

ماده 26 - وظایف ساکنین قسمت های  اختصاصی و طرز استفاده از آن

1- کلیه آپارتمانها به منظور سکونت قابل استفاده بوده و ساکنین متعهد هستند از ایجاد مراکز تجارت در محل آپارتمان خود به هر شکل خودداری نمایند.

2- نصب و الصاق و استقرار هر نوع اشیاء اعم از البسه ، تابلو وسایل منزل و گلدان و غیره ... در نمای خارجی و راهروهای مشترک ممنوع است.

3- در صورتیکه مالکین و ساکنین غیبت طولانی داشته باشند باید کلید آپارتمان خود را با اطلاع نماینده بلوک به شخص مورد اعتماد خود بسپارند تا در صورت ضرورت ورود به آپارتمان ممکن باشد.

در غیر این صورت هر مالک مسئول جبران ضررهایی است که احتمالاً از ملک او ناشی شده باشد ( چنانچه خسارت وارده ناشی از نواقص و اشکال کلی سیستم و تاسیسات ساختمان باشد مالک آپارتمان مقصر نمی باشد.)

4- در صورت غیبت هر یک از ساکنین آپارتمان و بروز خسارت مهم مانند آتش سوزی ،نشت گاز ، انفجار، ترکیدگی لوله های آب که متضمن خساراتی مالی و جانی باشد و امکان دسترسی فوری به مالک یا ساکن واحد مزبور نباشد مدیر اجرایی و اعضای هیئت مدیره و یا هریک  از بازرسان میتوانند ضمن اطلاع موضوع به مقامات انتظامی و آتش نشانی با تنظیم صورت مجلس و با حضور ساکنین مجاور و یا سایر مالکین به طریق مقتضی داخل آپارتمان شده و حتی المقدور بدون اینکه به لوازم و عدوات موجود در آپارتمان لطمه ای وارد شود ، نسبت به رفع خطر اقدام نموده و مجدداً با تنظیم صورت جلسه محل را ترک نموده و درب آپارتمان را قفل نمایند.

5- از قرار دادن اشیایی که وزن آنها بیش از تحمل کف قسمت های اختصاصی است باید خودداری شود.

6- ساکنین نباید تحت هیچ شرایطی مواد منفرجه و خطرناک که ایجاد انفجار و یا آتش سوزی بنمایند در قسمت های اختصاصی و مشاعات نگهداری نماید، همچنین نگهداری انواع حیوان در آپارتمان ممنوع می باشد.

7-  انتقال دهنده مکلف است هنگام انتقال ملک خود با هیئت مدیره مجتمع تسویه حساب نماید و به هر حال بدهی آپارتمان قابل انتقال خواهد بود.

8- مالکین متعهدند که در وقت انتقال خود بطور اجاره یا رهن منتقل الیه را به رعایت مقررات و مفاد این اساسنامه ملزم نموده و نسخه ای از این اساسنامه را به امضاء شخص مزبور رسانیده و به دفتر هیئت امناء تسلیم نماید تا در پرونده آپارتمان نگهداری نماید.

این اساسنامه در تاریخ  2دیماه 1390 با حضور اعضاء هیئت مدیره وبازرس مجتمع  با 26 ماده در  15صفحه به تصویب نهایی رسید.